Un extras de carte funciară este documentul oficial care arată cine este înscris ca proprietar al unui imobil, ce suprafață are acesta și ce sarcini îl afectează. Se împarte în părți fixe, iar fiecare are rolul ei: identificarea imobilului, proprietarul și drepturile terților. Dacă înveți ordinea lor, poți citi în câteva minute chiar și un extras încărcat de înscrieri.
Cele trei părți ale extrasului și ce găsești în fiecare
Documentul este structurat pe secțiuni numerotate, de obicei notate cu litere mari sau cu cifre romane. Nu contează formatul exact pe care îl primești; contează să recunoști conținutul.
Partea de descriere a imobilului
Aici apar numărul cadastral, numărul de carte funciară, localitatea, suprafața măsurată și, dacă e cazul, construcțiile existente. Verifică dacă suprafața se potrivește cu cea din antecontract și cu ceea ce vezi pe teren.
Partea cu proprietarul
Este secțiunea în care se înscrie dreptul de proprietate: numele titularului, actul prin care a dobândit imobilul și cota deținută. Dacă ai de-a face cu mai mulți coproprietari, fiecare apare cu fracția lui.
Partea cu sarcinile
Aici se trec ipotecile, sechestrele, servituțile, dreptul de uzufruct și alte limitări. Este secțiunea la care se uită prima dată un cumpărător atent, pentru că o sarcină neobservată poate ajunge să fie problema ta.
Mini-dicționar: termenii care apar cel mai des
- Număr cadastral – codul care identifică în mod unic parcela în evidențele de cadastru.
- Intabulare – înscrierea definitivă a dreptului de proprietate în cartea funciară, pe baza unui act valabil.
- Notare – menționarea unui fapt sau a unei situații care are efect de informare, de pildă un litigiu în curs.
- Ipotecă – garanția pe care o primește un creditor asupra imobilului; dacă datoria nu se plătește, imobilul poate fi executat.
- Servitute – dreptul unui alt imobil de a folosi o parte din al tău, cel mai des pentru trecere sau pentru conducte.
- Superficie – dreptul de a avea o construcție pe terenul altcuiva.
- Uzufruct – dreptul altei persoane de a folosi bunul și de a-i culege foloasele, deși proprietar rămâi tu.
- Plan de amplasament – desenul parcelei cu limitele ei, atașat de regulă la documentația cadastrală.
Pașii de urmat când ai extrasul în față
- Verifică data eliberării. Un extras vechi poate să nu mai reflecte realitatea. Pentru orice tranzacție, cere unul proaspăt, iar în ziua actului final cere încă o confirmare.
- Compară identitatea proprietarului. Numele din extras trebuie să fie același cu cel din cartea de identitate a vânzătorului.
- Citește sarcinile rând cu rând. Fiecare înscriere are o dată și un temei. Dacă vezi o ipotecă, întreabă dacă se radiază la momentul vânzării și cine se ocupă de aceasta.
- Raportează suprafața la realitate. O diferență mare între acte și teren poate însemna o măsurătoare veche sau o limită contestată.
- Cere explicații scrise unde ceva e neclar. Un notar sau un avocat poate lămuri în cinci minute ce ție ți-ar lua zile.
Ce nu îți spune extrasul
Extrasul este un document important, dar nu spune totul. El nu arată dacă terenul se află în intravilan, dacă se poate construi pe el sau ce înălțime ar putea avea o casă. Pentru asta ai nevoie de certificatul de urbanism și de regulile locale. De asemenea, nu arată în mod necesar o situație de fapt: un vecin care folosește de ani buni o fâșie de teren sau un gard mutat nu apar neapărat în carte.
Etapa următoare, după ce ai înțeles actele, este verificarea pe teren. Pașii concreți sunt descriși în materialul despre verificarea terenului înainte de cumpărare, unde se discută și limitele, accesul și relația cu vecinii.
Cum lucrezi cu limitele și cu planul parcelei
O carte funciară corectă are la bază o măsurătoare corectă. Dacă imobilul are limitele marcate pe teren cu borne, poți compara pozițiile cu planul. Dacă nu are, merită să angajezi un specialist să le stabilească. Mai departe, planul parcelei devine baza pentru proiect, pentru că de la limite se calculează retragerile casei. Aici îți va fi de folos și textul despre planul de situație și limitele proprietății, care arată cum se așază construcția pe parcelă.
Un exemplu de lectură, rând cu rând
Imaginează-ți un extras în care apare un singur proprietar, o suprafață de câteva sute de metri pătrați și, în partea a treia, o ipotecă înscrisă în favoarea unei bănci. Primul lucru pe care îl faci este să întrebi cine plătește creditul și când se șterge garanția. Dacă vânzătorul propune să achite datoria din prețul terenului, în actul de vânzare se prevede exact acest mecanism, iar radierea ipotecii se face cu un document eliberat de creditor. Fără o asemenea clauză, ipoteca rămâne pe imobil și după ce acesta a trecut în proprietatea ta.
Un alt scenariu frecvent: extrasul arată doi coproprietari, fiecare cu o cotă din teren. Atunci semnătura ambilor este necesară, iar prețul se împarte conform cotelor. Dacă unul dintre ei lipsește sau nu poate fi găsit, tranzacția nu se poate face pe cont propriu.
Reguli simple pentru cititorul grăbit
- Un extras curat nu garantează un teren fără probleme, dar un extras încărcat îți spune aproape sigur că ai de pus întrebări.
- Nu accepta „se rezolvă la notar” pentru sarcini care ar trebui radiate dinainte.
- Ia în serios orice mențiune despre litigii.
- Păstrează o copie a fiecărui extras, cu data eliberării vizibilă.
La final, un extras de carte funciară seamănă cu o fișă medicală: nu e util dacă nu știi să o citești, dar devine foarte clar odată ce cunoști câteva abrevieri. Dacă planifici să construiești o casă, ghidurile publicate de ConstrucțiiPlus te pot însoți și în etapele care urmează achiziției, de la proiect până la recepție.
